第一章 总则

第一条 为了加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《住宅专项维修资金管理办法》及《江西省物业管理条例》的有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 凡属于我市城市规划区内商品住宅（包括经济适用房和其他售后保障性住房，以下简称“商品住宅”）和售后公有住房专项维修资金的交存、使用、管理和监督，均适用本办法。

第三条 本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

业主对住宅共用部位、共用设施设备享有权利，承担维修管养义务。业主可以聘请有资质的物业服务企业履行物业管理义务。业主和物业服务企业或其他物管单位应加强物业管理，杜绝安全隐患。

第四条 住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

凡商品住宅和售后公有住房，都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造。

第五条 市房产管理部门会同财政部门负责全市住宅专项维修资金的指导和监督工作。市房屋维修基金管理中心负责本市住宅专项维修资金的日常管理工作。

第二章 交存、账户管理

第六条 下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：

（一） 住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；

（二） 住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。

前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。

第七条 商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，首期住宅专项维修资金的交存标准为：多层住宅、非住宅为60元/平方米；高层住宅、非住宅为85元/平方米。

本办法所称的多层住宅、非住宅是指地上结构最高层数为七层以下（含七层）的建筑；高层住宅、非住宅是指地上结构最高层数为八层以上（含八层）的建筑。

市房管部门应当根据本市住宅建筑安装工程每平方米造价的变化情况，适时调整首期住宅专项维修资金的交存标准。

第八条 出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：

（一） 业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为购房当年房改成本价的2%。

（二） 售房单位按照多层住宅售房款的20%、高层住宅售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。

第九条 业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。

从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

第十条 业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由市房屋维修基金管理中心负责专户管理（以下简称“市直资金专户”）。

（一） 市房屋维修基金管理中心禁止利用住宅专项维修资金用于投资或经营活动，市房屋维修基金管理中心施行收支两条线管理；

（二） 在确保住宅专项维修资金正常使用的前提下，市直资金专户的住宅专项维修资金只能通过银行存储和按照国家有关规定在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发行的国债并持有到期的增值方式获取收益，收益全额上交市财政，市财政再通过部门预算拨付管理费用至市房屋维修基金管理中心基本支出账户，收益剩余部分全额转入市直资金专户滚存使用；

（三） 住宅专项维修资金的银行活期存储利息收益按年度转入业主分户账户滚存使用；其余未分配到业主分户账户的剩余收益部分，直接在市直资金专户总账滚存；

（四） 资金账户由市房屋维修基金管理中心招标确立。市房屋维修基金管理中心可将若干年度资金存款委托本市一至三家商业银行，作为住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。

开立住宅专项维修资金专户，以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

第十一条 商品住宅的业主、非住宅的业主应当在办理房屋入住手续前或产权登记前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

第十二条 经业主大会决议通过，需自行管理住宅专项维修资金账户的，按照下列规定划转业主交存的住宅专项维修资金：

（一） 召开业主大会，占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，向市房屋维修基金管理中心申请划转本物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金。业主大会委托本市一家商业银行作为住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户，由市房管部门、财政部门负责监管。

（二） 市房屋维修基金管理中心应当在业主大会资金专户设立之日起30日内，将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。为便于监管，市房屋维修基金管理中心继续保留使用相关数据信息。

（三） 建立业主大会资金专户后，因办理产权交易登记需要补交的，先交存到市直资金账户后再划转至业主大会资金专户。

业主大会决定续存的，按照业主大会续存方案，由业主交存到市直资金账户后统一划转至业主大会资金专户。

第十三条 业主大会禁止利用住宅专项资金用于投资或经营活动，不得提取管理费用。

第十四条 开立业主大会住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。业主大会住宅专项维修资金专户应当使用信汇凭证或电汇凭证结算，不得支取现金，不得使用其他票据或者结算凭证，用于支付维修及更新、改造工程费用的住宅专项维修资金只能支付到约定的施工单位或物业服务企业账户中。所有住宅专项维修资金支出必须接受市房屋维修基金管理中心的统一监管。

住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定，市房屋维修基金管理中心监管。业主大会可以委托市房屋维修基金管理中心继续管理。

第十五条 住宅专项维修资金划转业主大会管理后，在确保住宅专项维修资金正常使用的前提下，经业主大会同意，可按照国家有关规定在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级市场新发新的国债，并持有到期，所得收益转入业主大会资金专户滚存使用。

利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益（但业主大会另有决定的除外）转入业主大会资金专户滚存使用；住宅共用设施设备报废后回收的残值注入业主大会资金专户滚存使用。

第十六条 禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

第十七条 业主大会开立的住宅专项维修资金账户，接受市房管部门、财政部门监督。

业主委员会不得擅自变更开户银行。确需变更的，应当经业主大会决定，并按照首次开户办法重新开立住宅专项维修资金账户。

第十八条 业主分户账面住宅专项维修资金余额（售后公有住房不含售房单位交存部分）不足首期交存额30%的，应当及时续交。

成立业主大会的，住宅专项维修资金的续交方案应当在管理规约中予以明确，分户账面余额不得低于同期交存标准额度；未成立业主大会的，业主续交后的分户账面余额不得低于同期交存标准额度。

第十九条 本办法实施前，商品住宅、已售公有住房未建立住宅专项维修资金的，应当按照本办法规定的交存标准、交存方案进行补建。

业主未按规定补建、续交住宅专项维修资金的，业主委员会应当督促其交纳，也可以依据管理规约向人民法院提起诉讼。

第三章 使用

第二十条 商品住宅、售后公有住房共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的责任由相应物业范围的业主共同承担。业主承担维修义务可动用相应住宅专项维修资金账户的资金，也可就专门维修事项向相关业主筹集资金。

住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第二十一条 住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。由市房屋维修基金管理中心制定具体使用规程。

第二十二条 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：

（一） 商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。专属一个单元业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该单元全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；专属一个楼层业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该楼层全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（二） 售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，涉及多个楼幢的，由各楼幢按照建筑面积的比例分摊。每个楼幢的费用，按照该楼幢全体业主交存住宅专项维修资金总额与公有住房售房单位交存住宅专项维修资金总额的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（三） 售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业；其中，售后公有住房应分摊的费用，再按照本条第（二）项的原则进行分摊。

第二十三条 住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

第二十四条 住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理使用：

（一） 物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由当地社区居委会召集业主代表提出使用建议；

（二） 业主委员会成立前，住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；

（三） 业主委员会成立后，经业主大会依法授权，可由业主委员会审议通过一般性使用建议，使用建议在住宅专项维修资金列支物业范围内以书面公示等形式告知全体相关业主；

（四） 市房管部门和市房屋维修基金管理中心审核同意后按照实施进度通过专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支。

第二十五条 住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一） 物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等；

（二） 业主大会依法通过使用方案；

（三） 物业服务企业组织实施使用方案；

（四） 物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；

（五） 业主委员会依据使用方案审核同意，并报市房管部门和市房屋维修基金管理中心审核备案；动用公有住房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意；

（六） 业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户银行发出划转住宅专项维修资金的通知；

（七） 专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

第二十六条 为保证工程质量和住宅专项维修资金的合理使用，鼓励业主聘请专业工程造价咨询机构及工程监理机构对工程预算进行评估及对工程进行监理。

第二十七条 发生危及房屋使用安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，应当按照以下规定列支住宅专项维修资金：

（一） 相关业主、物业服务企业和其他物管单位应先采取紧急排险、抢险措施，实施急修方案；

（二） 住宅专项维修资金划转业主大会管理前，市房管部门和市房屋维修基金管理中心应积极支持由物业服务企业或当地社区居委会召集业主代表先行组织实施合理抢修方案，相关审批程序同步办理，可根据情况先垫付资金。抢修实施情况在住宅专项维修资金列支物业范围内以书面公示等形式告知全体相关业主；

（三） 住宅专项维修资金划转业主大会管理后，业主委员会和物业服务企业与市房管部门和市房屋维修基金管理中心及时沟通，可先行组织实施合理抢修方案，相关审批程序同步办理，可根据情况先垫付资金。

第二十八条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

（一） 依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二） 依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）  应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四） 根据物业服务合同约定，属于物业服务内容的住宅共用部位、共用设施设备的日常维修和养护费用。

第四章 监督管理

第二十九条 房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住

宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。

受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理单位或专户管理银行办理分户帐更名手续。

第三十条 房屋灭失的，按照以下规定返还住宅专项维修资金：

（一） 房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；

（二） 售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

第三十一条 市房屋维修基金管理中心、业主委员会应当定期与专户管理银行、业主大会开户银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主公布具体情况。有关账目可告知物业服务企业、当地社区居委会和其他物管单位。

第三十二条 住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受市审计主管部门的审计监督。

第三十三条 住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门的有关规定。

市财政主管部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

第三十四条 住宅专项维修资金专用票据由市房屋维修基金管理中心统一购领。使用、保存、核销管理，应当按照财政部门的有关规定执行，并接受市财政主管部门的监督检查。

第三十五条 对违反本办法规定的单位和个人，按照《住宅专项维修资金管理办法》的有关规定予以处理。

第五章 附则

第三十六条 本市城市规划区内的其他商品住宅的住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，依照本办法中商品住宅的有关规定执行。

第三十七条 本办法实施前，商品住宅、公有住房已经出售但未建立住宅专项维修资金的，应当补建。

第三十八条 本办法由市房产管理局和市财政局共同解释。

第三十九条 本办法自印发之日起施行，如国家、省有新的规定出台，按照新规定执行。原2005年2月1日发布的景德镇市人民政府令第33号《景德镇市住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理实施办法》同时废止。（2014.9.3）